Nhà phố cho thuê "ế khách" dù liên tục giảm giá

Nhà mặt phố cho thuê giảm sức hút

Từng là "địa chỉ phải có" của các thương hiệu bán lẻ, với những cuộc cạnh tranh gay gắt để giành một vị trí đẹp, nay các con phố Kim Mã, Tràng Thi, Hàng Bông, Chùa Bộc, Xã Đàn, Phạm Ngọc Thạch hay Nguyễn Trãi lại đang xuất hiện ngày càng nhiều biển cho thuê mặt bằng treo suốt nhiều tháng. 

Từng tin rằng một cửa hàng nằm trên tuyến phố Chùa Bộc sẽ là "bảo chứng" cho việc kinh doanh, nhưng sau hơn 3 năm bám trụ, anh Lê Minh Quân (36 tuổi), chủ một thương hiệu thời trang thiết kế, đã quyết định đóng cửa và chuyển toàn bộ hoạt động sang mô hình kết hợp kho hàng với bán hàng trực tuyến.

Anh Quân cho biết, mặt bằng rộng hơn 120m2 được thuê với giá 48 triệu đồng mỗi tháng. Khi hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, chủ nhà chủ động giảm giá xuống còn 38 triệu đồng để giữ khách. Dù vậy, anh vẫn lựa chọn trả mặt bằng.

"Lượng người đi qua rất đông nhưng số khách thực sự bước vào cửa hàng lại rất ít. Nhiều người vào xem, thử sản phẩm rồi về đặt hàng trên mạng hoặc chờ các đợt khuyến mại. Trong khi đó, mỗi tháng vẫn phải chi hàng chục triệu đồng tiền thuê, chưa kể lương nhân viên và các chi phí vận hành khác. Càng duy trì càng thấy áp lực", anh chia sẻ.

Theo anh Quân, sự thay đổi lớn nhất lại không nằm ở sức mua mà ở cách người tiêu dùng mua sắm. Nếu trước đây vị trí mặt tiền quyết định khả năng tiếp cận khách hàng, thì nay mạng xã hội, livestream và các sàn thương mại điện tử mới là "mặt tiền" thực sự của nhiều cửa hàng. Vì vậy, anh quyết định chuyển sang thuê một không gian nhỏ hơn trong khu vực lân cận, vừa làm kho hàng, vừa phục vụ livestream và giao nhận, giúp chi phí vận hành giảm gần một nửa nhưng doanh thu không bị ảnh hưởng đáng kể.

Song, sau khi trả mặt bằng, dù đã nhiều tháng tìm người sang nhượng hợp đồng, anh Quân cho biết vẫn chưa có khách thuê mới. "Trước đây, mặt bằng trên tuyến phố này gần như vừa trả là có người hỏi ngay. Bây giờ, ngay cả khi giá thuê đã giảm đáng kể, việc tìm khách cũng rất khó", anh nói.

Cũng nằm trên phố Chùa Bộc, cửa hàng thời trang của chị Nguyễn Hoài An sau gần 4 năm duy trì đã đóng cửa và chuyển toàn bộ hoạt động sang bán hàng trực tuyến. Theo chị, quyết định này là kết quả của cả một quá trình "gồng mình" trước áp lực chi phí cố định ngày càng lớn trong khi lượng khách đến cửa hàng liên tục suy giảm.

"Khoảng 70% đơn hàng của chúng tôi hiện đến từ các nền tảng trực tuyến và livestream. Trong khi đó, cửa hàng vẫn phải gánh đủ tiền thuê, nhân sự, điện nước và nhiều chi phí vận hành khác. Có những tháng doanh thu không giảm nhiều nhưng lợi nhuận gần như bằng không vì chi phí cố định quá lớn", chị An chia sẻ và cho biết thêm, chủ nhà đã chủ động đề nghị giảm khoảng 15 - 20% tiền thuê khi khách có ý định rời đi. Tuy nhiên, mức giảm này không đủ để thay đổi bài toán tài chính. 

"Điều khiến tôi quyết định trả mặt bằng là vì mô hình kinh doanh đã không còn phù hợp. Nếu khách hàng chủ yếu mua online thì việc duy trì một cửa hàng ở vị trí 'đất vàng' không còn tạo ra giá trị tương xứng với số tiền phải bỏ ra", chị An nói.

Hơn 10 năm làm môi giới nhà mặt phố tại các quận trung tâm Hà Nội, anh Đỗ Hải Nam từng quen với cảnh khách thuê phải "xếp hàng" để giữ một căn nhà có vị trí đẹp trên các tuyến phố như Chùa Bộc, Nguyễn Trãi, Phạm Ngọc Thạch hay Kim Mã. Có thời điểm, một mặt bằng vừa treo biển trống buổi sáng thì chiều đã có người đặt cọc. Thế nhưng chỉ sau vài năm, bức tranh ấy đã đảo chiều gần như hoàn toàn.

"Thời điểm hiện tại, tôi nhận được nhiều nhất là những cuộc gọi từ chủ nhà nhờ tìm khách. Có những căn mặt tiền 5 - 6m, nằm ngay ngã tư lớn, trước đây được săn đón, giờ treo biển nhiều tháng vẫn không ai hỏi", anh Nam chia sẻ.

Theo anh, thị trường đang chứng kiến một nghịch lý chưa từng có. Giá thuê đã giảm từ 20 - 30%, thậm chí có chủ nhà chấp nhận thương lượng sâu hơn, nhưng giao dịch vẫn rất chậm. Điều này cho thấy vấn đề nằm ở sự thay đổi căn bản trong mô hình kinh doanh của khách thuê.

Trước đây, khách sẵn sàng trả vài chục, thậm chí cả trăm triệu đồng mỗi tháng để đổi lấy một vị trí mặt tiền đẹp. Còn bây giờ, câu hỏi đầu tiên của khách không phải là "mặt bằng ở đâu", mà là "thuê mặt bằng có thực sự giúp bán được hàng hay không". 

Theo anh Nam, sức mua suy giảm chỉ là một phần nguyên nhân. Quan trọng hơn, thương mại điện tử và các nền tảng số đã làm thay đổi hoàn toàn cách doanh nghiệp tiếp cận khách hàng. Với nhiều ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, đồ gia dụng hay phụ kiện, cửa hàng mặt phố không còn là "cửa ngõ" duy nhất để bán hàng. Thay vào đó, doanh nghiệp có thể thuê một mặt bằng nhỏ trong ngõ làm kho hàng, kết hợp livestream và giao hàng trên các nền tảng trực tuyến với chi phí thấp hơn rất nhiều.

Một yếu tố khác cũng đang tác động mạnh đến thị trường là việc Hà Nội kiên quyết lập lại trật tự đô thị. Từ cuối năm 2025, thành phố đồng loạt xử lý tình trạng lấn chiếm vỉa hè, lòng đường; sang năm 2026, các biện pháp tiếp tục được duy trì thường xuyên và quyết liệt hơn. Theo anh Nam, chủ trương này mang lại diện mạo văn minh, thông thoáng cho đô thị, song đồng thời cũng làm thay đổi công thức kinh doanh của nhiều cửa hàng.

"Nhiều mặt bằng trước đây được định giá cao không hẳn vì diện tích bên trong, mà vì có vỉa hè rộng để bày bàn ghế, để xe hoặc tổ chức kinh doanh ngoài trời. Khi không gian đó không còn được sử dụng như trước, lợi thế cạnh tranh của những mặt bằng này cũng giảm đáng kể", anh phân tích.

Đặc biệt, nhóm kinh doanh dịch vụ ăn uống chịu tác động rõ nhất. Theo anh, không ít quán bia, quán nhậu hay cửa hàng ăn uống từng đông khách nhờ khai thác vỉa hè nay ghi nhận doanh thu giảm mạnh. Với những cửa hàng có diện tích trong nhà nhỏ, trước đây gần như sống nhờ không gian vỉa hè, việc siết quản lý đồng nghĩa với việc mô hình kinh doanh buộc phải thay đổi hoặc rút lui khỏi thị trường.

"Nhà mặt phố từng là loại tài sản dễ cho thuê nhất. Nhưng bây giờ, vị trí đẹp không còn là 'tấm vé bảo đảm'. Thị trường đang bước sang một giai đoạn mới, giá trị của mặt bằng được quyết định bởi khả năng tạo ra doanh thu trong bối cảnh hành vi tiêu dùng và cách thức kinh doanh đã thay đổi hoàn toàn", anh Nam nói.

Khách thuê đến thời nắm lợi thế

Giới chuyên môn đánh giá, sự trầm lắng của thị trường nhà phố cho thuê không chỉ là hệ quả của giai đoạn kinh tế khó khăn, mà phản ánh một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường bán lẻ. Khi hành vi tiêu dùng thay đổi, thương mại điện tử bùng nổ và mô hình kinh doanh ngày càng linh hoạt, giá trị của mặt bằng nhà phố cũng đang được định nghĩa lại.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đã làm thay đổi căn bản cách doanh nghiệp tiếp cận khách hàng. Nếu trước đây, cửa hàng mặt phố là điều kiện gần như bắt buộc để xây dựng thương hiệu và tạo doanh thu, thì nay vai trò đó đang dần suy giảm khi hoạt động mua sắm được dịch chuyển sang các nền tảng trực tuyến.

Ngoại trừ những ngành nghề đòi hỏi sự hiện diện trực tiếp như dịch vụ ăn uống, hay các ngân hàng cần mặt bằng lớn để vận hành phòng giao dịch, phần lớn lĩnh vực bán lẻ như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện hay đồ gia dụng đều có xu hướng cắt giảm nhu cầu thuê mặt bằng, thay thế bằng mô hình bán hàng đa kênh kết hợp thương mại điện tử.

"Tương lai xa, nhà phố sẽ dần quay trở về đúng với bản chất của một căn nhà, tức phục vụ nhu cầu để ở nhiều hơn là khai thác kinh doanh", ông Quốc Anh dự báo.

Theo vị chuyên gia, một nghịch lý đang hiện hữu trên thị trường là giá trị tài sản nhà phố, đặc biệt tại các khu vực trung tâm, liên tục tăng trong nhiều năm qua, nhưng hiệu quả khai thác cho thuê lại đi theo chiều ngược lại. Khi giá mua ngày càng cao, tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê bị thu hẹp đáng kể. Điều này khiến chủ sở hữu rơi vào thế khó: nếu giảm mạnh giá thuê sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nhưng nếu giữ giá cao thì lại khó tìm được khách thuê trong bối cảnh hoạt động kinh doanh còn nhiều thách thức.

"Để bảo toàn giá trị tài sản, nhiều chủ nhà không thể giảm giá thuê xuống quá thấp vì tỷ suất lợi nhuận hiện đã ở mức rất thấp. Trong khi đó, sức khỏe của doanh nghiệp và hộ kinh doanh chưa thực sự phục hồi, khiến khả năng chi trả cho mặt bằng ngày càng hạn chế. Đây là nguyên nhân khiến nhiều mặt bằng rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài", ông Quốc Anh phân tích.

Rõ ràng, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cùng xu hướng tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm tại các trung tâm thương mại hiện đại đang từng bước làm thay đổi cục diện của thị trường bán lẻ. Trong bối cảnh đó, mô hình cửa hàng mặt phố truyền thống không còn giữ được lợi thế tuyệt đối như trước, buộc cả chủ sở hữu bất động sản lẫn doanh nghiệp thuê mặt bằng phải điều chỉnh để thích nghi.

Theo các chuyên gia, điều thị trường cần lúc này không đơn thuần là giảm giá thuê, mà là thiết lập lại mặt bằng giá theo đúng giá trị khai thác thực tế và khả năng chi trả của doanh nghiệp. Việc tiếp tục duy trì mức giá được hình thành trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng không chỉ khiến mặt bằng kéo dài tình trạng bỏ trống mà còn làm thu hẹp cơ hội tiếp cận của các doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh.

Thực tế cho thấy, cán cân trên thị trường cho thuê nhà phố đã có sự đảo chiều rõ rệt. Nếu trước đây chủ nhà luôn nắm thế chủ động, có thể lựa chọn khách thuê và áp đặt nhiều điều kiện, thì nay lợi thế đang nghiêng về phía người thuê. Không ít chủ sở hữu đã phải giảm giá từ 20-30%, miễn tiền thuê trong giai đoạn đầu hoặc linh hoạt hơn về phương thức thanh toán để thu hút khách, song hiệu quả vẫn khá hạn chế.

Giới chuyên môn nhận định, nguyên nhân không chỉ xuất phát từ sức mua suy giảm hay khó khăn của nền kinh tế, mà còn đến từ sự thay đổi căn bản trong mô hình kinh doanh. Khi thương mại điện tử trở thành kênh bán hàng chủ lực của nhiều ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện hay đồ gia dụng, cửa hàng mặt phố không còn là điều kiện tiên quyết để tiếp cận khách hàng. Thay vào đó, doanh nghiệp có xu hướng tối ưu chi phí bằng cách thuê showroom quy mô nhỏ hoặc kho hàng kết hợp bán hàng trên các nền tảng số.

Cùng với đó, những điều khoản từng được xem là thông lệ của thị trường như yêu cầu thanh toán trước từ sáu tháng đến một năm, hợp đồng dài hạn hay các điều kiện thuê thiếu linh hoạt cũng đang trở thành rào cản lớn. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh còn nhiều biến động, doanh nghiệp ưu tiên những mô hình thuê linh hoạt để giảm thiểu rủi ro thay vì chấp nhận gánh những khoản chi phí cố định lớn trong thời gian dài.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà phố cho thuê đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc mang tính tất yếu. Khi hành vi tiêu dùng thay đổi và công nghệ định hình lại hoạt động bán lẻ, "đất vàng" sẽ không còn là bảo chứng cho khả năng sinh lời như trước. Giá trị của nhà phố trong tương lai sẽ không chỉ được quyết định bởi vị trí, mà còn phụ thuộc vào khả năng thích ứng với mô hình kinh doanh mới, mức giá hợp lý và tính linh hoạt trong khai thác tài sản./.